原标题：房地产周期嬗变：下行期尚未结束？
平安证券发表中国房地产深度研究报告称，中国房地产是典型的周期性行业，来自于调控政策的压力和自身周期规律的影响，房地产行业从2016年4季度再次进入下行周期，且当前下行期尚未结束。
报告称，房地产一二三四线城市的差异并不会改变此轮房地产周期，房地产价格的绝对高企也给这次周期性调整带来了压力。
另外，宏观环境，金融环境和政策环境已经发生了巨大的变化，预计未来在房地产中长期调控机制形成之前，重复前两轮周期的政策紧缩和放松周期的难度已经非常之大，其变化也意味着中国经济结构可能已经进入了加速调整期。
通过对各项房地产指标同比增速进行HP滤波获得周期项，平安证券发现：
第一，我国房地产市场的各项指标同比增速都已进入下行周期：销售面积同比增速处于下行周期的后半段，未来销售面积同比增速还会继续下行;房价周期项处于减速上涨向加速下跌过渡的时期，考虑到其对销售面积的滞后性，后续会进入加速下跌阶段;房地产开发资金来源、投资及新开工增速也都处于下行周期。
本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化
第二，本轮房地产周期大致起始于2015年二季度，如果按照历史上房地产3年一周期的规律外推，并考虑本轮周期中投资相对于销售表现出的滞后效应，平安证券认为本轮房地产周期的下行底部可能将在2018年二、三季度出现，届时房地产下行对于宏观经济的负面影响将表现得最为充分。但考虑到本轮周期与前几轮的不同背景，如地产库存的去化、利率水平不高等因素，本轮周期的时间也可能被进一步拉长，且周期波动幅度较前几轮更低。
房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度
通过对比各线城市之间以及内部的住宅价格同比增速，平安证券发现：
第一，一线城市和二线城市的新建住宅价格同比增速都处于下行周期后半段，而且一线城市的下跌幅度要深于二线城市;三线城市目前还处于上行周期的加速上涨阶段。房价的结构性分化也使得二、三线城市房价的本轮周期被拉长。
70 个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速
70 个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速
